Письмо УФНС РФ по г. Москве от 18.05.2011 г № 20-14/4/48337@
Об освобождении от налогообложения доходов от продажи физическими лицами — налоговыми резидентами РФ недвижимого имущества, находившегося у них в собственности более трех лет
Вопрос:В 2010 году продано 2/3 квартиры. При этом 1/3 квартиры находилась в собственности физического лица с 2006 года, а 1/3 квартиры принадлежит физическому лицу лишь с 2008 года. Каков порядок предоставления имущественного налогового вычета в связи с продажей 2/3 доли квартиры?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 18 мая 2011 г. N 20-14/4/48337@
В соответствии со статьями 207 и 209 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ и получающие доходы от источников в Российской Федерации, а также от источников за пределами Российской Федерации.
Перечень доходов, полученных от источников в РФ и подлежащих налогообложению, определен статьей 208 НК РФ. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 и статье 209 НК РФ доходы физических лиц, полученные ими от реализации недвижимого имущества, находящегося в России, являются объектом налогообложения НДФЛ. При налогообложении указанного дохода, полученного физическим лицом - налоговым резидентом РФ, применяется налоговая ставка в размере 13%, предусмотренная пунктом 1 статьи 224 НК РФ.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Данное положение распространяется на доходы, полученные с 1 января 2009 года.
Налогоплательщик в 2010 году продал 2/3 доли квартиры, из которых 1/3 находилась в собственности с 2006 года и 1/3 - с 2008 года.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Кроме того, в соответствии с пунктом 40 раздела IV постановления Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Кроме того, согласно статье 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Следовательно, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.
Кроме того, в соответствии со статьей 235 ГК РФ изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников (в том числе смерти одного из сособственников) и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.
Таким образом, в соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размеров его доли в праве собственности на данное имущество) более трех лет, доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению НДФЛ.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
О.М. Спицына