Письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.04.2012 г № 20-14/30269@
Об уплате налога при продаже квартиры
Вопрос:Физическое лицо приватизировало квартиру в 1993 году в общую собственность с матерью. В феврале 2012 года мать передала свою долю, после чего собственником квартиры стал один человек. Какой налог придется уплатить в случае продажи этой квартиры?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 6 апреля 2012 г. N 20-14/30269@
В соответствии со статьями 207 и 209 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации и получающие доходы от источников в Российской Федерации, а также от источников за пределами Российской Федерации.
Перечень доходов, полученных от источников в Российской Федерации и подлежащих налогообложению, определен статьей 208 НК РФ.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 и статье 209 Налогового кодекса РФ доходы физических лиц, полученные ими от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц.
При налогообложении вышеуказанного дохода, полученного физическим лицом - налоговым резидентом Российской Федерации, применяется налоговая ставка в размере 13%, предусмотренная пунктом 1 статьи 224 НК РФ.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2009 N 368-ФЗ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Данное положение распространяется на доходы, полученные с 1 января 2009 года.
Как следует из текста обращения, физическое лицо планирует продать квартиру. Данная квартира принадлежала ему на праве общей долевой собственности с 1993 года совместно с матерью. В 2012 году собственниками были выделены доли собственности и по договору дарения мать подарила дочери свою 1/10 доли собственности, после чего физическое лицо стало собственником данной квартиры в целом.
В случае если налогоплательщик продает квартиру, ранее принадлежавшую по праву долевой собственности нескольким совладельцам, а впоследствии одному совладельцу в связи с дарением доли другого совладельца, следует учитывать, что в соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
При этом имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Кроме того, в соответствии с пунктом 40 раздела IV постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Помимо этого, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю в порядке дарения, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение в порядке дарения сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (в частности, квартиру) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.
Кроме того, в соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников, в том числе наследование долей в праве собственности на имущество или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В соответствии моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава собственников и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации право собственности на объект у совладельцев возникает с даты первоначальной государственной регистрации права собственности в 1993 году, так как передача одним сособственником другому своей доли по договору мены влияет на изменение формы собственности и состав собственников, но не утрату государственной регистрации права собственности на объект.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
Ю.Ю. Шилова