Письмо УФНС РФ по г. Москве от 14.01.2010 г № 20-14/4/001764@
О возможности получения имущественного вычета по НДФЛ при приобретении квартиры по предварительному договору
Вопрос:Физическое лицо приобрело квартиру по предварительному договору. Вправе ли оно получить имущественный налоговый вычет?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 14 января 2010 г. N 20-14/4/001764@
Согласно положениям подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов, облагаемых по налоговой ставке 13% (для налоговых резидентов РФ), налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной, в частности, на приобретение на территории России квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб.
Положения подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры, доли (долей) или прав на квартиру, акт о передаче квартиры, доли (долей) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по месту своего учета, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам.
Согласно пункту 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме , утвержденной приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в пунктах 1 и 4 статьи 429 ГК РФ.
В случае уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора он может считаться заключенным на основании решения суда, в том числе предусматривающего регистрацию права собственности на жилой объект с учетом исполнения инвестором условий предварительного договора ( п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Следовательно, предварительный договор не означает передачу недвижимости налогоплательщику в собственность. Налогоплательщик только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) по такому договору, не являются документами, подтверждающими право указанного налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ порядке.
Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, либо после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, либо после заключения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи квартиры покупателю, либо после вынесения судом соответствующего решения о признании за покупателем прав собственности на квартиру на основании предварительного договора и произведенных в соответствии с ним расходов.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник 3-го класса
Е.А. Останина