Письмо УФНС РФ по г. Москве от 10.12.2009 г № 20-14/4/130856@

Письмо от 10 декабря 2009 г. №20-14/4/130856@

Вопрос:Физическое лицо приобрело квартиру. При этом договор купли-продажи заключен в 2008 г., оплата по предварительному договору произведена в 2006 г., а свидетельство о праве собственности получено в 2008 г. Вправе ли оно получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ?
Ответ:
На основании ст. ст. 210 и 224 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного в ст. 220 НК РФ.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ) при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов:
- на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
- на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
- на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Имущественный налоговый вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанций к приходным ордерам, банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца и других документов), при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@. Об этом сказано в п. 3 ст. 220 НК РФ.
При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном в ст. 81 НК РФ (п. 1 ст. 81 НК РФ).
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. Предельный размер такого вычета, на который может претендовать налогоплательщик, определяется исходя из момента возникновения права на данный имущественный налоговый вычет.
Пункт 11 ст. 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внес изменения в абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, увеличив имущественный налоговый вычет с 1 млн до 2 млн руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в п. 6 ст. 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абз. 13 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.
Следовательно, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., если право на такой вычет возникло начиная с 1 января 2008 г., в то время как расходы на приобретение или строительство жилого объекта могли быть понесены до этой даты.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, возникшее начиная с 1 января 2008 г. (договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию в 2008 г.).
При этом уменьшение налоговой базы на указанный имущественный налоговый вычет может производиться начиная с того налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
Налогоплательщики, у которых право на данный имущественный налоговый вычет возникло начиная с 1 января 2008 г., реализовавшие свое право на получение имущественного налогового вычета исходя из размера, не превышающего 1 млн, могут получить имущественный налоговый вычет с учетом увеличенного предельного размера путем дополнительного обращения в налоговый орган по месту жительства. Данные налогоплательщики могут уменьшить налоговую базу в части суммы расходов, превысивших 1 млн руб., но в целом не более 2 млн руб., начиная с того налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно ст. ст. 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в п. п. 1 и 4 ст. 429 ГК РФ.
Следовательно, по предварительному договору продажи недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право указанного налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном в пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ порядке.
Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Налогоплательщик - покупатель квартиры на основании предварительного договора купли-продажи от 2006 г., платежных поручений от 2006 г. (расходы по приобретению квартиры), договора купли-продажи квартиры (прошедшего государственную регистрацию в 2008 г.), свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру от 2008 г. вправе получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн руб., по доходам начиная с 2008 г. При этом если такой налогоплательщик по доходам 2008 г. реализовал свое право на получение имущественного налогового вычета исходя из размера, не превышающего 1 млн руб., то он может получить имущественный налоговый вычет с учетом увеличенного предельного размера путем дополнительного обращения в налоговый орган по месту жительства в установленном порядке.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Е.А.ОСТАНИНА
10.12.2009