Письмо УФНС РФ по г. Москве от 20.05.2011 г № 20-14/2/049836
О применении индивидуальным предпринимателем УСН при сдаче квартиры в аренду
Вопрос:Физическое лицо планирует зарегистрироваться в качестве ИП для сдачи квартир по договору найма. Оно планирует применять УСН с объектом налогообложения доходы. Каков порядок налогообложения доходов от сдачи квартир в данном случае?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 20 мая 2011 г. N 20-14/2/049836
Статьей 244 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
Статьей 248 ГК РФ установлено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Таким образом, доход от сдачи квартиры, находящейся в долевой собственности, в аренду возникает у собственников данной квартиры соразмерно их долям, а не у лица, уполномоченного одним из них на сдачу имущества в аренду.
В статье 249 ГК РФ указано, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ.
Пунктом 1 статьи 249 НК РФ установлено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
Таким образом, доходы, полученные индивидуальным предпринимателем от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества, облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН в соответствии со статьей 249 НК РФ.
В случае если индивидуальный предприниматель выбрал объектом налогообложения доходы, согласно пункту 1 статьи 346.20 НК РФ указанные доходы облагаются по налоговой ставке 6%.
Следовательно, налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, облагаются доходы индивидуального предпринимателя, полученные им от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества (квартиры), соразмерно его доле.
При этом остальные собственники недвижимого имущества (квартиры) обязаны самостоятельно участвовать в уплате налогов соразмерно своим долям.
Согласно пункту 4 статьи 346.25.1 НК РФ патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев.
Пунктом 5 статьи 346.25.1 НК РФ установлено, что патент действует только на территории того субъекта РФ, на территории которого он выдан.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346.25.1 НК РФ применение УСН на основе патента разрешается индивидуальным предпринимателям, осуществляющим такой вид деятельности, как передача во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках.
В связи с этим индивидуальный предприниматель вправе получить патент на данный вид деятельности только при условии, что недвижимое имущество, сдаваемое в аренду, принадлежит ему на праве собственности. При этом количество собственных объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, не ограничивается.
Однако в соответствии с пунктом 2.2 статьи 346.25.1 НК РФ налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН на основе патента и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан соответствующий патент, в случае, если в календарном году, в котором налогоплательщик применяет УСН на основе патента, его доходы превысили 60 млн. руб.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
О.М. Спицына