Письмо УФНС РФ по г. Москве от 25.11.2011 г № 20-14/4/114294@
О порядке налогообложения дохода при продаже квартиры
Вопрос:Каков порядок налогообложения дохода налогоплательщика при продаже и покупке в одном налоговом периоде квартиры?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 25 ноября 2011 г. N 20-14/4/114294@
Порядок предоставления налогоплательщикам имущественных налоговых вычетов установлен положениями главы 23 Налогового кодекса РФ. Пунктом 1 статьи 210 НК РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральных формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося на территории РФ и принадлежащего налогоплательщику.
Исходя из положений пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ, при получении физическим лицом дохода от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого физического лица возникает обязанность по представлению налоговой декларации по НДФЛ.
Декларация представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Пунктом 3 статьи 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик, являющийся резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким расходам относятся расходы на приобретение квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества, определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.
Имущественный вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное имущество было фактически реализовано.
Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ реализовать свое право на получение данного вычета в связи с покупкой указанного объекта недвижимости.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без учета сумм, направленных на погашение процентов:
- по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций и индивидуальных предпринимателей, фактически израсходованным на указанные цели;
- по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на указанные цели.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению указанного выше имущества.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик представляет:
- при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи - документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;
- при приобретении прав на квартиру в строящемся доме - договор долевого участия в строительстве (соинвестрирования), а также акт о передаче квартиры.
Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ, подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
На основании пункта 2 статьи 220 НК РФ указанный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.
Таким образом, в случае если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов при соблюдении следующих условий:
- ранее имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, ему не предоставлялся;
- право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.
Основание: разъяснение ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.
И.о. заместителя
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
Ю.Ю. Шилова