Письмо УФНС РФ по г. Москве от 22.03.2011 г № 20-14/4/026444
Вопрос:
В сентябре 2004 г. заключен договор пожизненной ренты с физическим лицом (плательщиком ренты). Плательщику ренты было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 13.09.2004. По иску к плательщику ренты о расторжении договора пожизненной ренты от 02.09.2004, поданному одним из получателей ренты (после смерти другого получателя ренты), судом вынесено решение от 24.04.2007 о расторжении указанного договора в части 1/2 доли квартиры, а другая доля квартиры осталась в собственности плательщика ренты. Плательщик ренты получил новое свидетельство от 07.09.2010. С какого момента будет исчисляться срок, с которого у плательщика ренты возникло право собственности на 1/2 долю указанной квартиры?
Ответ:
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Закона N 122-ФЗ <1>.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в силу с 31 января 1998 г.
Согласно п. 1 ст. 12 и п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяются свидетельством о государственной регистрации прав.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
В соответствии со ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Следовательно, исходя из необходимости государственной регистрации договора ренты в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, права и обязанности по такому договору возникнут у сторон с момента государственной регистрации.
В случае соблюдения положений ст. 584 Гражданского кодекса РФ об обязательности государственной регистрации договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты (новому владельцу).
В то же время Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность сторон изменить или расторгнуть заключенный договор (ст. 450 ГК РФ).
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Таким образом, при расторжении в установленном порядке договора ренты (с пожизненным содержанием и отчуждением квартиры) право собственности на квартиру (долей в ней), переданную по договору ренты новому владельцу - плательщику ренты, переходит обратно к прежнему владельцу - получателю ренты. При этом период владения квартирой (доли в ней) прежним владельцем - получателем ренты исчисляется с учетом нового свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, выданного в связи с расторжением договора ренты.
Физические лица, являющиеся владельцами квартиры, находящейся в общей совместной собственности (двое получателей ренты), заключили договор пожизненной ренты от 02.09.2004 с физическим лицом (плательщиком ренты). Плательщику ренты было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 13.09.2004, в котором указаны: вид права - собственность; объект права - квартира. По иску к плательщику ренты о расторжении договора пожизненной ренты от 02.09.2004, поданному одним из получателей ренты (после смерти другого получателя ренты), судом было вынесено решение, вступившее в силу 24 апреля 2007 г., о расторжении указанного договора в части 1/2 доли квартиры, а другая 1/2 доля квартиры осталась в собственности плательщика ренты. Плательщик ренты получил новое свидетельство о государственной регистрации права от 07.09.2010, в котором указаны: вид права - общая долевая собственность, доля в праве 1/2; объект права - квартира.
Следовательно, плательщик ренты владеет 1/2 доли квартиры, оставшейся по решению суда в его собственности и на которую получено новое свидетельство о государственной регистрации права от 07.09.2010, с 13 сентября 2004 г., так как объектом права собственности осталась та же квартира, а изменился только режим владения ею.
Заместитель руководителя Управления советник государственной гражданской службы РФ 1 класса
О.М.Спицына
22.03.2011