Письмо УФНС РФ по г. Москве от 30.12.2011 г № 16-15/126902@
Об учете убытков при уступке прав по договору долевого строительства
Вопрос:Каким образом должна определяться налоговая база по налогу на прибыль при передаче организацией принадлежащих ей имущественных прав на квартиры в новом жилом доме покупателям путем переуступки этих прав?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 30 декабря 2011 г. N 16-15/126902@
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В соответствии со статьей 384 ГК РФ, в частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Таким образом, уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора.
Кредитор, уступивший свое требование должнику, является цедентом; лицо, которое получило право требования, - цессионарием.
Основанием уступки права требования является договор между первоначальным и новым кредитором, то есть цедентом и цессионарием, который может основываться на дарении, возмездном отчуждении права. В порядке цессии может переуступаться и часть требования к должнику.
Статьей 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что:
- уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ;
- уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта.
Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в рассматриваемой ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права без учета НДС (п. 1 ст. 248 и п. 1 ст. 249 НК РФ), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (подп. 1 п. 1 ст. 253 и подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом необходимо отметить, что в статье 279 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования. Однако данный порядок, по нашему мнению, не может быть применен организацией к операции по передаче имущественного права по договору долевого участия в строительстве, поскольку он распространяется только на договоры уступки денежных требований.
Следовательно, если организация, уступив имущественное право на жилое помещение, получила убыток, учитывать такой убыток следует, руководствуясь общими нормами, содержащимися в статье 268 НК РФ.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 2-го класса
Н.В. Михайлова