Письмо УФНС РФ по г. Москве от 17.05.2005 г № 18-11/3/35351
О применении упрощенной системы налогообложения
В соответствии с пунктом 2 статьи 346.17 НК РФ затраты налогоплательщика признаются расходами, учитываемыми для целей налогообложения единым налогом, после их фактической оплаты и на основании пункта 2 статьи 346.16 НК РФ принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ.
При этом в пункте 1 статьи 346.16 НК РФ установлен перечень расходов, на которые налогоплательщик, перешедший на УСН и выбравший в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы. Данный перечень расходов является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Как следует из представленных материалов, организация, заплатив застройщику по договору инвестирования 1000000 руб., приобрела только права собственности на квартиру, а не саму квартиру. При этом впоследствии организация переуступила приобретенные ею права физическому лицу за 1200000 руб.
Таким образом, произведенные организацией затраты по приобретению прав на квартиру, фактически возмещенные впоследствии физическим лицом при переуступке ему полученных организацией прав на квартиру, а также связанные с данной сделкой затраты организации по оплате услуг риэлтора по поиску физического лица не могут учитываться в качестве расходов, принимаемых для целей налогообложения. Так как указанные затраты не включены в закрытый перечень расходов, установленный пунктом 1 статьи 346.16 НК РФ.
В отношении учета доходов для целей налогообложения единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, необходимо учитывать нормы ГК РФ и главы 26.2 НК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ организации при определении объекта налогообложения по единому налогу учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, внереализационные доходы, определяемые на основании статьи 250 НК РФ, и не учитывают доходы, предусмотренные статьей 251 НК РФ.
В пункте 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
На основании пункта 2 статьи 132 ГК РФ права требования являются составной частью имущества предприятия. При этом пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Следовательно, если инвестор выполнил свои обязательства перед заказчиком-застройщиком по договору на долевое участие в строительстве жилья (договору инвестирования), внеся инвестиционный взнос, то у него возникает право (требование) к заказчику-застройщику на профинансированную инвестором квартиру, которое может быть передано субинвестору (физическому лицу) по договору уступки права (требования) инвестирования.
Таким образом, по договору уступки права (требования) инвестирования на объект недвижимого имущества организация приобретает у застройщика имущественные права на квартиру.
При последующей реализации приобретенных имущественных прав на квартиру физическому лицу у организации должна быть определена в целях исчисления единого налога выручка от реализации имущественных прав.
Следовательно, для целей налогообложения единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в качестве дохода организация должна учитывать выручку от реализации имущественных прав, полученную от физического лица в размере 1200000 руб.
Обратите внимание: датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).