Письмо УФНС РФ по г. Москве от 12.04.2012 г № 20-14/032456@
Об уплате налога при продаже квартиры
Вопрос:В 1994 году мать и ее несовершеннолетние дети получили квартиру в общую собственность по договору передачи. В 2010 году мать разделила доли и каждый получил по 1/3 доли. После этого сын подарил матери свою долю. Теперь мать и дочь планируют продать данную квартиру и купить квартиру меньшей площади. Придется ли в этом случае уплачивать налог, если да, то в каком размере?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 12 апреля 2012 г. N 20-14/032456@
Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ. Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более. Вместе с тем на основании пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 НК РФ физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда доходы не подлежат налогообложению, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, подлежащий уплате (доплате) по итогам налогового периода, а также представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
При решении вопроса об исчислении срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика УФНС России по г. Москве сообщает следующее.
Право собственности, в том числе основания его возникновения и прекращения, регулируется Гражданским кодексом РФ. Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из положений статей 130 и 131 ГК РФ следует, что государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (в частности, недвижимость), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), который вступил в силу 31 января 1998 года. Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Вместе с тем пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона , признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом . Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Из положений указанной статьи Закона N 122-ФЗ следует, что право собственности на недвижимое имущество, возникшее до 31 января 1998 года, не подлежит обязательной регистрации.
Таким образом, моментом возникновения права собственности на квартиру в рассматриваемой ситуации следует считать дату передачи имущества в собственность по договору передачи - 1994 год, а не дату регистрации права собственности на указанное имущество.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. В соответствии с пунктом 40 раздела IV постановления Правительства РФ от 18.02.98 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение в порядке дарения сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество возникает с момента приобретения права собственности на данное имущество. Кроме того, в соответствии со статьей 235 ГК РФ изменение состава собственников или переход имущества к одному из участников общей долевой собственности не влечет для этого владельца прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 1-го класса
Ю.Ю. Шилова