Письмо УФНС РФ по г. Москве от 22.05.2006 г № 20-12/43852@
О затратах по предварительному договору аренды нежилого помещения, не учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 НК РФ).
При этом расходами признаются экономически оправданные затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
Правовые отношения сторон, возникающие вследствие заключения ими договора аренды имущества (включая нежилые помещения), регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
На основании статей 650-651 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). Исключение составляют договоры аренды имущества, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции.
Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, арендные платежи, уплачиваемые по заключенному в установленном законодательством порядке договору аренды нежилых помещений, для которого предусмотрена государственная регистрация, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли при условии их экономической обоснованности и подтверждения соответствующими первичными учетными документами начиная с периода, в котором этот договор вступил в законную силу.
Из представленных материалов следует, что стороны до оформления арендодателем прав собственности на здание заключили предварительный договор аренды, в соответствии с которым будущий арендатор в строящемся здании фактически выполнял или оплачивал работы по отделке помещений, ремонтные работы, инженерно-проектные работы, работы по установке противопожарного оборудования, систем контроля доступа и т.п.
Таким образом, поскольку предварительный договор аренды не содержит основных признаков договора аренды, установленных ГК РФ (передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование за плату), то он не может считаться договором аренды, заключенным согласно законодательству РФ.
В связи с этим затраты, осуществленные в соответствии с таким договором, не учитываются для целей налогообложения прибыли в соответствии с главой 25 НК РФ как арендные платежи за арендованное имущество.