Письмо УФНС РФ по г. Москве от 09.11.2010 г № 20-14/4/116969
О порядке определения периода владения недвижимым имуществом в целях получения имущественного вычета по НДФЛ
Вопрос:Физическое лицо заключило с дочерью договор ренты. Каков порядок определения периода владения дачей и земельным участком в целях предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в данном случае?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 9 ноября 2010 г. N 20-14/4/116969
В соответствии со статьями 208, 209 и пунктом 1 статьи 224 НК РФ доход, полученный налоговыми резидентами от продажи недвижимого имущества (в том числе дачи, земельного участка), является объектом обложения НДФЛ по ставке 13%. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, дачи, земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Статьей 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых пунктом 1 статьи 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиками в налоговом периоде от продажи, в частности, дачи и земельного участка, находившихся в собственности налогоплательщиков менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.
Вместо использования права на получение данного вычета налогоплательщики вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Положениями статей 228 и 229 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщики, получившие доход от продажи имущества (включая квартиры), принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, исходя из суммы полученного дохода. Также они представляют декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля и уплачивают налог не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть в котором был получен доход от продажи указанного имущества).
Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 12 и пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Таким образом, срок нахождения реализуемого объекта недвижимости (в том числе дачи и земельного участка) в собственности налогоплательщика-продавца исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости. Документом, подтверждающим указанную регистрацию объекта собственности, является свидетельство о государственной регистрации права собственности. При этом дата такой регистрации отражается в свидетельстве о государственной регистрации права и является основой для исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.
В соответствии с положениями статьи 44 НК РФ обязанность по уплате конкретного налога возлагается на налогоплательщика с момента возникновения установленных законодательством о налогах обстоятельств, предусматривающих уплату данного налога, а прекращается, в частности, с его уплатой налогоплательщиком.
Положениями НК РФ не предусмотрено освобождение (полное или частичное) налогоплательщика от уплаты НДФЛ, исчисленного в соответствии с налоговой декларацией, представленной им в налоговый орган в связи с продажей дачи и земельного участка, находившихся в его собственности менее трех лет. Отсрочки или рассрочки по уплате НДФЛ предоставляются налогоплательщику в порядке, предусмотренном статьей 64 НК РФ.
При определении периода владения дачей и земельным участком в целях предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случаях, когда заключался договор ренты, необходимо знать следующее.
В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации.
В соответствии со статьей 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В силу статьи 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Следовательно, исходя из необходимости государственной регистрации договора ренты, в случае отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты права и обязанности по такому договору возникнут у сторон с момента государственной регистрации.
В данном случае невозможно установить, какой договор ренты заключен между налогоплательщиком и его дочерью (договор постоянной или пожизненной ренты), предусматривает ли договор ренты передачу недвижимого имущества и зарегистрирован ли договор ренты в установленном порядке.
Следовательно, в случае соблюдения положений статьи 584 ГК РФ об обязательности государственной регистрации договора ренты право собственности на недвижимое имущество перешло к дочери налогоплательщика. При этом в случае расторжения договора ренты и получения новых свидетельств о государственной регистрации права на дачу и земельный участок период владения ими исчисляется с учетом данных (новых) свидетельств.
В силу положений статьи 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату.
В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (ст. 399 ГК РФ) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если Гражданским кодексом РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
В то же время статья 450 ГК РФ предусматривает возможность сторон изменить или расторгнуть заключенный договор.
На основании статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Таким образом, в случае расторжения договора ренты в установленном порядке право собственности на имущество, переданное по договору ренты, переходит к стороне, передавшей в собственность имущество.
Как уже было сказано выше, в силу статьи 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
В случае когда предусмотренное Законом N 122-ФЗ обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, в силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ такой договор нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.
Таким образом, в случае несоблюдения налогоплательщиком условий статьи 433 ГК РФ недвижимое имущество остается в его собственности. При этом период владения дачей и земельным участком исчисляется с учетом имеющихся свидетельств о государственной регистрации права на дачу и земельный участок (так как новые свидетельства не оформляются).
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник 3-го класса
Е.А. Останина