Письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.07.2011 г № 16-15/065628@
Об убытке при уступке прав по договору долевого строительства
Вопрос:Каким образом признается для целей налогообложения прибыли убыток по договору уступки имущественных прав на жилые помещения, ранее приобретенные по договору долевого участия?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 6 июля 2011 г. N 16-15/065628@
Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ).
Таким образом, уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора.
При этом в статье 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается в следующих случаях:
- только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ;
- с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, уступка прав требования может быть произведена как во время, так и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного объекта.
Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в рассматриваемой ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права без учета НДС (п. 1 ст. 248 и п. 1 ст. 249 НК РФ), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (подп. 1 п. 1 ст. 253 и подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При этом необходимо отметить, что в статье 279 Налогового кодекса РФ установлены особенности определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требования.
Данный порядок не может быть применен к операции по передаче имущественного права по договору долевого участия в строительстве организацией, поскольку он распространяется только на договоры уступки денежных требований.
Следовательно, если организация, уступив имущественное право на жилое помещение, получила убыток, учитывать такой убыток следует, руководствуясь общими нормами, содержащимися в статье 268 НК РФ.
Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы 2-го класса
Н.В. Михайлова