Письмо УФНС РФ по г. Москве от 14.04.2010 г № 20-14/4/039129@

О получении имущественного вычета по НДФЛ при покупке квартиры по предварительному договору купли-продажи

Вопрос:Физическое лицо в 2005 году заключило предварительный договор на покупку квартиры. В 2009 году оно подписало основной договор. Каков порядок получения имущественного налогового вычета в данном случае?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 14 апреля 2010 г. N 20-14/4/039129@
В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, квартиры либо на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ, в частности, квартиры.
Для подтверждения права на данный имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, а также платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Вместе с тем имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Об этом сказано в пункте 3 статьи 220 НК РФ.
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет у одного налогового агента по своему выбору. Налоговый агент обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.
Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, которые указаны в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, определенной в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет в порядке, который предусмотрен в пункте 2 статьи 220 НК РФ.
Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. При этом предельный размер имущественного налогового вычета определяется исходя из момента возникновения на него права, а уменьшение налоговой базы на данный вычет производится начиная с налогового периода, в котором возникло право на него.
Пунктом 11 статьи 2 Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в абзац 13 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ: имущественный налоговый вычет увеличивается с 1 млн. до 2 млн. руб. при строительстве либо приобретении жилья на территории РФ.
При этом в пункте 6 статьи 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что действие абзаца 13 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн. руб., налогоплательщик представляет:
- при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи - документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, возникшее начиная с 1 января 2008 года (договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию в 2008 году);
- при приобретении прав на квартиру в строящемся доме - договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры, оформленный после 1 января 2008 года.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в пунктах 1 и 4 статьи 429 ГК РФ.
В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Таким образом, по предварительному договору продажи недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Следовательно, налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в строящемся доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, либо после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, либо после заключения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи квартиры. При этом годом начала реализации налогоплательщиком (покупателем) своего права на получение имущественного налогового вычета считается год, в котором получены или акт приема-передачи квартиры, или свидетельство о государственной регистрации права.
При предоставлении имущественного налогового вычета, предусмотренного в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случаях, когда стоимость жилого объекта оплачена покупателем путем передачи векселей, необходимо учитывать следующее.
Когда при покупке жилого объекта расчеты между организацией-продавцом или организацией-застройщиком и налогоплательщиком - покупателем жилья произведены не путем уплаты денежных средств, а путем передачи в счет оплаты стоимости жилья простых векселей, то решение о признании в качестве расходов налогоплательщика на приобретение (строительство) жилья вексельных сумм принимается налоговым органом индивидуально исходя из обстоятельств каждой конкретной сделки.
Налоговые органы обеспечивают проведение комплекса контрольных мероприятий, которые позволят подтвердить, что израсходованные налогоплательщиком на покупку простых векселей денежные средства в конечном итоге направлены на приобретение (строительство) жилья, а также установить последовательность проведения расчетов между всеми участниками сделки.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник 3-го класса
Е.А. Останина