Письмо УФНС РФ по г. Москве от 04.10.2010 г № 20-14/4/103555

О получении имущественного вычета по НДФЛ при покупке квартиры по предварительному договору купли-продажи

Вопрос:В 2010 году супруга заключила предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Оплата по данному договору производилась супругой. Акт приема-передачи квартиры подписан также ею. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру не оформлено, но планируется оформить его на имя супруги. Супруга не работает и НДФЛ не уплачивает. Вправе ли супруг в 2011 году, то есть до оформления квартиры в собственность, реализовать право на получение имущественного налогового вычета в полном объеме?
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 4 октября 2010 г. N 20-14/4/103555
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более максимально установленного размера, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Данный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.
Таким образом, право на указанный выше имущественный налоговый вычет у налогоплательщика возникает в момент соблюдения всех условий его получения, определенных положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению, инвестированию или строительству жилого объекта. Предельный размер такого вычета, на который может претендовать налогоплательщик, определяется также исходя из момента возникновения права на данный имущественный налоговый вычет.
Указанными положениями НК РФ в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ (далее - Закон N 224-ФЗ) предусмотрено, что имущественный налоговый вычет не может превышать 2 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Пунктом 6 статьи 9 Закона N 224-ФЗ установлено, что новая редакция подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 года.
Налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, не превышающем 2 млн. руб., в случае, если право на вычет возникло начиная с 1 января 2008 года.
При этом уменьшение налоговой базы на указанный имущественный налоговый вычет может производиться только начиная с налогового периода, в котором возникло право на такой вычет.
Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Согласно пункту 3 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 ГК РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно статьям 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Следовательно, предварительный договор не означает передачу недвижимости налогоплательщику в собственность. Налогоплательщик только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи квартиры и платежные документы, которые подтверждают расходы налогоплательщика (покупателя) по такому договору, не являются документами, которые подтверждают право указанного налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ порядке.
Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет в порядке, предусмотренном в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, либо после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, либо после заключения инвестиционного договора о долевом участии в строительстве квартиры и получения акта приема-передачи квартиры покупателю.
При этом налогоплательщиками признаются оба супруга и соответственно оба супруга могут иметь право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Таким образом, какого-либо делегирования прав налогоплательщика одним супругом другому не требуется, поскольку оба супруга признаются налогоплательщиками независимо друг от друга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
Статьей 34 Семейного кодекса РФ определено, что к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, результатов интеллектуальной деятельности и др. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и другое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Из этого следует, что, если оплата расходов по строительству квартиры была произведена за счет общей собственности супругов, оба супруга могут считаться участвующими в расходах по строительству квартиры. То, что при внесении платежа по договору в платежных документах в качестве плательщика указывается один из супругов, не изменяет того обстоятельства, что эти расходы являются общими расходами супругов и соответственно оба супруга могут претендовать на получение имущественного налогового вычета.
В отношении имущества, находящегося в общей (долевой или совместной) собственности, НК РФ устанавливает случаи реализации и приобретения такого имущества, закрепляя положение о том, что соответствующий налоговый вычет распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, либо в соответствии с их письменным заявлением при приобретении жилого дома или квартиры в совместную собственность).
При этом НК РФ не устанавливает специальное значение понятия "совместная собственность супругов" и не предусматривает какие-либо особенности или изъятия из правового регулирования режима общей собственности супругов в целях налогообложения имущества, находящегося в их общей собственности.
Применение в налоговых правоотношениях понятия "совместная собственность супругов" как неравнозначного содержащемуся в гражданском и семейном законодательстве понятию "совместная собственность супругов" является необоснованным, поскольку по существу отрицало бы предусмотренный семейным и гражданским законодательством законный режим имущества супругов и принцип равенства прав супругов в семье, на что неоднократно указывал Конституционный Суд РФ.
Реализация права на предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет не может ставиться в зависимость исключительно от правоподтверждающих документов без учета правоустанавливающих обстоятельств, в частности от основания возникновения права собственности на соответствующее имущество налогоплательщика.
Таким образом, реализация предусмотренных пунктом 1 статьи 220 НК РФ общих правил применения имущественного налогового вычета при определении налоговой базы в системе действующего правового регулирования должна осуществляться с учетом предусмотренных ГК РФ и Семейным кодексом РФ правоустанавливающих обстоятельств.
Положениями абзаца 18 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ предусмотрено, что при приобретении жилья в общую совместную собственность размер вычета распределяется между совладельцами имущества в соответствии с их письменным заявлением.
Частным случаем такого распределения может быть заявление совладельцев жилого объекта о распределении сумм вычета на его приобретение в размерах 100 и 0% соответственно.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник 3-го класса
Е.А. Останина